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做收租公難嗎？其實不難，但關鍵是能夠長期做下去的人，又能好好做的人。少之又少

原文刊登于公眾號 “建筑與地產透視”，real_estate_insight

(資料圖片僅供參考)

其實太古的一個項目就值得寫一篇文章。本文主要是從一個地產發展商的角度，去分析打造一個成功商業地標的基本要素。而商業建筑的設計是一門集合了商業需求，人類心理學，建筑技術的綜合學科。ZAHA是做不出來類似的建筑的。

整個項目的目標就是要做一個能繁榮昌盛超過40年的商場，不是做一個曇花一現的網紅。這個時間周期的要求，意味著業主只能以一個超長期的視野來做商業規劃以及設計。建筑體量和未來改造的靈活性都要納入考量之內。

希望這篇文章也能給大家一些新的角度，在逛街的時候，評判一下業主的設計和經營能力。

1. 地塊大小 —— 創造一個能與線上零售競爭的業態組合

選擇的地塊體量：

前灘太古里設計時的體量分析圖

簡單總結，內地項目的體量要求，10萬平方米以上，超過200間商鋪，不做垂直mall。其實這也是十分有道理的，線上零售的特點是24小時能夠交易，種類多。而做一個線下零售地標的時候，需要考慮的點是可逛性，是否有足夠的商品可以供客戶購買，加上足夠的休閑和娛樂配套。

線上零售是純銷售貨品為主，而線下零售，販賣的是一個生活體驗

下圖是前灘太古里的一個前期消費心理需求分析：

2. 人流的屬性——業態設計的科學性

之前談過人流的屬性問題，之所以做綜合體，也是想集齊高質量的人群

- 甲級寫字樓

- 五星級酒店

- 高端公寓

- 住宅人群

我們從廣州太古匯，前灘太古里這兩個項目的最終品牌落位，就能夠發現人流屬性紅利的共性。這是業主和租戶雙向共同選擇的結果：

- 鐘表珠寶總是靠近五星級酒店的位置 （例如Rolex, Cartier, Chaumet, Tiffany, VCA, IWC等等)

- 重奢侈品們都在商場的聚點（怎么走都能走到的位置，LV, Hermes, Chanel以及Dior）

- 美妝總在人流最大的地方附近

廣州太古匯 L1 平面，聚點在主中庭，鐘表珠寶聚集在酒店附近

前灘太古里業態分布

前灘太古里L1平面（鐘表珠寶聚集在香格里拉附近，LV等大牌都在中央廣場）

因為每一個品牌都有自己的調性和客戶群，他比業主更加了解自己的客戶情況。所以商戶選址是非常有講究的。- 店鋪的大小取決于自己的品類多少，以及客戶體驗相關

-品牌對于展示面大小的要求，是否需要外立面，取決于他是聚焦于經營利潤，還是要在這個市場做個flagship打響名頭。

3. 人流的導流——建筑設計的科學性

商業建筑設計的目標，吸引人流到商場，創造購物氛圍，引導人流到每一個角落。人流就是核心，有人就產生了價值。

很多發展商都是簡單粗暴地去看待死角，把一個anchor（主力租戶）放在那就當解決了問題。這年頭，越是主力租戶，越在意自己位置的通達性和人流。這是商家的共同特點。選址的事情，只要把自己當成一個小老板去看，角度就和業主不太一樣了。畢竟，購物中心里的每一家店，都是上幾百萬的投資。

比較記得LV大佬來看商場時說過的一句話，50米內就要有一條扶梯，而且扶梯不能躲在角落，要在人的視線內。關鍵是給人一種感覺，我可以隨時隨地選擇自己想逛的地方。這與人的心理暗示有關，大部分人都在自己的舒適圈內。如果是看不到盡頭的路，人往往不會走過去。因此建筑上的死角，往往是無法通過招商解決的。

如果有逛過前灘和成都太古里，就會發現扶梯所擺放的位置是有區別的。前灘的扶梯直接放在了顯眼的位置，部分擋住了商鋪的展示面，而成都則隱藏在角落。但前灘的爬樓率就高于成都。這是give and take了。

4. 設計風格 經典而永恒 —— 時尚而超前

曾經有一天陪LV老大看場，他說了一句，一個retailer喜歡的零售綜合體，往往不是由名建筑師做出來的。名建筑師往往喜歡表達自己的風格，壓縮retailer的表達空間。

太強烈的設計語言表達，忽略了商業建筑的核心要點：可塑性，可持續性，商家的展示性。最大的內容和產品展示，往往來自于租戶。 顧客來逛的是商店，買的是體驗。

網紅設計不好的點在于不持久，逛一兩次就膩了。而商場的設計至少要撐10-20年。所以商場設計的建筑語言框架包容性一定要夠大，才能在保持商場特色的同時，給與租戶足夠的創造空間。

現代化語言設計的廣州太古匯

前灘太古里的嘗試：木區與石區的新概念，從而區分業態屬性，給與顧客一個方向感

古建筑風格現代詮釋的成都太古里

5.資產翻新的邏輯——制造設計熱點

當項目進入了正現金流狀態的時候，就可以有越來越多的資源來持續制造熱點，打造特色區域。

太古匯的不斷變幻的廁所

結語

要理解太古的設計理念，主要是從下面幾個維度去考量的

- 深刻理解線下零售商的選址需求，大小，位置

- 究竟要以什么樣的一個方式去長期經營一個商場？

- 如何通過商場的變與不變來吸引顧客不斷回到項目？

做研究做的越深，越發覺得商業經營大有學問。不能簡簡單單從財務角度，來判斷商業地產玩家的長期競爭力。下一篇會嘗試探討一下，何為社區打造，Placemaking。

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