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“零首付、拎包入住”是蘇州市某樓盤打出的促銷廣告。

今年以來，部分開發商為盡快出清庫存增加回款，以“零首付”“送首付”“你買房我還貸”為噱頭的營銷口號層出不窮。

中國證券報記者調研發現，所謂“零首付”并非不需要購房者支付首付款，而是開發商采取做高合同價格，或提供墊付資金等手段“幫助”購房者融資支付首付款。業內人士指出，此類營銷方式和操作手段看似為消費者提供便利，但實際上增加了消費者的負債成本，且涉嫌虛假宣傳和違規貸款，加大了購房者的資金風險和信用風險。

【資料圖】

“零首付”另有玄機

日前，蘇州市某樓盤打出“零首付、拎包入住”的廣告。據了解，所謂“零首付”，并非不需要支付首付款，而是開發商通過做高合同價格的方式，增加購房者可貸出的按揭貸款額度，并建議購房者申請“裝修貸”等消費類貸款獲取資金支付首付款。

該樓盤銷售經理舉例說明：“例如，房子的實際價款為100萬元，按照七成貸款比例，首付款需要30萬元，貸款為70萬元。開發商可以為購房者做高合同價，將合同價提高至140萬元，這樣購房者就可以從銀行貸出98萬元，在實際支付中，首付款僅為2萬元。對于這部分首付款，購房者還可通過申請‘裝修貸’進行覆蓋。”

面對購房者對虛假合同的擔憂，上述銷售人員說：“可以簽訂兩份合同，一份以實際房價簽訂，是購房者的真實購房價格，并開具發票；另一份以較高房價簽訂，是購房者向銀行申請按揭貸款時提供的證明材料。”

值得注意的是，今年以來，“零首付零月供”“送首付”等房地產廣告在部分地區出現。開發商通過為購房者提供首付款融資等方式來實現所謂“零首付”，例如，允許購房者分期支付首付、開發商或第三方墊資機構為購房者墊資支付首付款和月供等。目前，中國證券報記者了解到，部分樓盤營銷活動已被叫停，相關宣傳已經刪除或終止。

存在多重風險

多位業內人士指出，“零首付”的暗箱操作，與監管政策相違背，涉嫌違法違規，存在諸多風險。

從廣告宣傳的角度來看，根據相關規定，相關廣告必須真實、合法、科學、準確，不得欺騙、誤導消費者。而“零首付”“零月供”等廣告內容與實際情況不符，涉嫌虛假宣傳，欺詐消費者。

從購房成本來看，開發商“支招”降低首付的方式，表面上在短期內可緩解購房者資金周轉壓力，但實際上可能擴大負債金額，形成新的貸款成本。

河北厚諾律師事務所律師雷家茂說，購房者若通過貸款、分期付款、機構墊資等方式支付首付款，一般需支付借款利息、服務費等多項費用，使實際購房綜合成本增加。

此外，“零首付”“首付貸”等方式在本質上違規，購房者還面臨被銀行拒貸、斷貸的資金風險和信用風險。

“首付款是購房者對自身購房能力、還貸能力的證明，需使用自有資金支付。銀行在貸前審批時，會通過跨行系統對首付資金來源進行核查，如果發現首付款為貸款周轉資金，那么很有可能拒絕批貸。”工商銀行蘇州地區某貸款經理向中國證券報記者表示。

“簽訂虛假合同是違法行為。”北京金訴律師事務所主任王玉臣警告稱：“一方面違反了商品房銷售的相關規定，沒有如實備案；另一方面，通過這種方式騙取高額貸款，違反了銀行按揭貸款的相關規定，涉嫌騙貸，一經發現，銀行不會進行放貸，即使已經放貸，往往也會直接解除按揭貸款合同，要求提前償還全部貸款。”

消費者需警惕

針對相關違規操作，監管部門早已出臺多重舉措。

根據相關規定，嚴禁房地產開發企業、房地產中介機構違規提供購房首付融資，嚴禁互聯網金融從業機構、小額貸款公司違規提供“首付貸”等購房融資產品或服務，嚴禁房地產中介機構、互聯網金融從業機構、小額貸款公司違規提供房地產場外配資，嚴禁個人綜合消費貸款等資金挪用于購房。

此外，多位業內人士提醒，購房者應增強風險意識并了解相關法律規定，不輕信開發商的“誘人”宣傳，學會辨識不實宣傳，并依法依規辦理房貸業務。若在購房過程中權利被侵犯，應盡快依法維權，向市場監督管理部門、住建部門投訴舉報等。消費者要根據自身的財務狀況作出理性選擇，避免因無力還貸引發信用危機，甚至陷入違法泥潭。

來源：中國證券報·中證網

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