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我最初對他還有所“誤解”，以為是一家房地產(chǎn)企業(yè)，在申萬行業(yè)分類里，建發(fā)屬于交通行業(yè)。公司集團化操作，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)只是下屬子公司的業(yè)務(wù)，下屬每個子公司財務(wù)獨立核算，建發(fā)股份還有一家子公司建發(fā)和誠（已上市）。

公司目前業(yè)務(wù)分為兩塊，一塊是供應(yīng)鏈運營業(yè)務(wù)；一塊是房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。

【資料圖】

1、2022年營收8328.12億，同比增長17.65%，四季度環(huán)比增長34.93%，2021年同期四季度環(huán)比增長31.26%。

2022年扣非凈利37.05億，同比下降13.13%，四季度環(huán)比增長167.65%，2021年同期四季度環(huán)比630.52%。

2022年四季度無論營收還是扣非凈利都遜色于2021。

公司2023年的經(jīng)營計劃提出營收力爭8300億，基本與2022年持平，成本費用控制在8125億元（2022年是8215億），利潤在175億元（2022年是113億），降本增效，高質(zhì)量發(fā)展。

2、第一次分析公司的年報，對比下公司最近幾年的營收情況。

圖2、營收與凈利情況

公司最近5年的營收都保持不錯的增長，相比之下凈利就遜色不少，只能說保持相對穩(wěn)定。這個跟公司的整體業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)也有關(guān)系。

圖3、毛利率、凈利率、roe

3、公司的凈利率看上確實有點低，疫情前還有2%以上凈利率。疫情三年凈利率維持在1-2%區(qū)間，算是一個“微利”的行業(yè)。

對比2022年四個季度毛利率和凈利率，四季度出現(xiàn)翹頭向上，目前需要觀察后面的一季報是否延續(xù)這種趨勢。

從2018年后，ROE持續(xù)下滑，但最近5年的ROE保持維持在12%以上，增速還是算平穩(wěn)。

通過杜邦分析法拆解其ROE,公司近5年的權(quán)益乘數(shù)基本維持在4左右，ROE下滑的主要原因是毛利率和凈利率持續(xù)下滑導(dǎo)致。

4、公司整體的毛利率與凈利率下降主要還是房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的毛利率持續(xù)下滑。反觀供應(yīng)鏈運營業(yè)務(wù)在2023年應(yīng)該會有較為明顯的復(fù)蘇。

5、公司管理費用與銷售費用同期分別上漲了56.48%，20.71%，管理費用增幅明顯高于營收增速。

年報中提到管理費用大幅提高主要是股份支付，此類支付屬于一次性，預(yù)計后續(xù)季度會下來。公司在年報中也提到營業(yè)規(guī)模增加，導(dǎo)致各項費用都相應(yīng)增加，幅度與營收增速相比略高，基本可以接受。

6、2021-2022年相比往年，短期債務(wù)有所提高，同期長期債務(wù)明顯增加。從債務(wù)結(jié)構(gòu)來看，長期債務(wù)多，短期債務(wù)少，有利于公司日常現(xiàn)金流穩(wěn)定。從權(quán)益乘數(shù)來看，比萬科還要低一些。公司有些負債是654億，而合同負債有2274.58億（子公司有一家房地產(chǎn)公司），實際負債率是不高。

公司目前賬面貨幣資金有965億，交易性金融資產(chǎn)19.3億，其中貨幣資金有77.79億受限制，主要是一些保證金。短期債務(wù)是90.74億，一年內(nèi)到期的非流動負債是191.79億，目前的現(xiàn)金流足夠應(yīng)付債務(wù)。

7、2022年公司資產(chǎn)減值損失51.85億，其中存貨跌價損失51.1億。相比往年，這個計提幅度不小。

圖7 、存貨跌價準(zhǔn)備

個人覺得這一塊存在利潤調(diào)劑（僅供參考）。

圖8、業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)

8、2022年與2021年相比，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)雖然營收占比在提高，但毛利率繼續(xù)下滑，而供應(yīng)鏈營運業(yè)務(wù)毛利率回升，此消彼長，兩者的毛利占比維持平衡。

根據(jù)2022年年報提供的數(shù)據(jù)，供應(yīng)鏈運營業(yè)務(wù)無論營收還是凈利，他們的增速都在明顯提高。相比之下，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)營收停滯疊加凈利下滑。2023年公司的業(yè)績增速可能要來自供應(yīng)鏈運營業(yè)務(wù)。如果房地產(chǎn)行業(yè)的復(fù)蘇也會助推公司整體業(yè)績提升。

1、公司房地產(chǎn)業(yè)務(wù)相比其他頭部企業(yè)，還是比較穩(wěn)健。公司房地產(chǎn)開發(fā)項目集中在一二線城市，至少在質(zhì)量上相比其他地產(chǎn)公司要好。

2、公司作為一家廈門國資委控股的企業(yè)，背靠港口，有著進出口便利，還有資源的傾斜；供應(yīng)鏈營運業(yè)務(wù)，涉及內(nèi)容比較廣泛，有漿紙、農(nóng)產(chǎn)品、鋼鐵、礦產(chǎn)品、輕紡、汽車、酒類。從毛利率角度來看，有點薄利多銷的味道，再低的毛利率架不住手頭資源好。2023年如果這塊業(yè)務(wù)的毛利率繼續(xù)提升會改善公司的凈利情況。

3、公司2022年分紅率相比2021年有所提高，當(dāng)下股息率6.4%還是相當(dāng)可觀的。公司整體的資產(chǎn)負債表還是比較干凈。

風(fēng)險點是房地產(chǎn)業(yè)務(wù)持續(xù)不佳，拖累集團整體凈利；外部局勢動蕩，原材料價格上行會對公司的供應(yīng)鏈運營毛利率產(chǎn)生沖擊。

限制于篇幅，建發(fā)股份先分析到此，上述分析，不構(gòu)成買賣推薦。

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