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【資料圖】

地產，兩個特性，其一政策強相關，其二強周期。

在絕大多數時間，地產要么是基本面好+政策環境嚴厲；要么是基本面差+政策環境寬松。只有一種情況，基本面和政策面同時向好，這種情況，出現在基本面最底部開始反轉向上的那一段時間，沒錯，就是當前。

微觀層面，春節以來，地產銷售逐漸轉暖，而且符合每一輪周期回暖的特點，二手房看房增加—>一手房看房增加—>二手房銷售增加—>一手房銷售增加。當前，已經走到了最后一個環節。

本輪周期，跟前幾輪最大的不同，銷售的回暖，行業內只有少數公司可以享受。現在隨便找個買房的，問問他購買新房的傾向，都會跟你說，買央企國企的房子。打開今年2月的銷售排行榜，非常明顯的一個特征，前兩個月累計銷售，央企國企大兩位數增長，爆雷民企大兩位數降低。然后，我們需要判斷的是，這個趨勢會不會持續下去。結論依然很簡單，會。爆了的民企，已經1年多沒拿地了吧，一直在降價去庫存。這有兩個非常大的影響。第一，不拿地就沒貨賣，但這還不是最要命的。最要命的是，第二，降價去的庫存，都是20年21年高價拿的地。拿地的時候，預期5~8個點凈利潤率，22年賣房的時候，降價10%+，即使不算銷售周期拉長帶來的資金成本增加，也能看出來，一直在做虧本買賣。本來，一時虧本也不算很大的問題，下一輪再賺回來就好了，但是，這些爆雷民企沒有下一輪了，地價便宜的時候沒錢拿地，還一直虧凈資產，凈資產越來越小，而且未來既沒有加杠桿的膽，也沒有加杠桿的心，更沒有加杠桿的環境，最好的結果就是全身而退……。所以，上一輪的供給側改革非常徹底，大量產能劇烈出清了。反觀國企央企，雖然他們也受傷，資產端也計提減值，但他們幾乎擁有完全不同的信用，他們依然在拿地。這意味著，他們完全有能力在下一輪周期把上一把虧掉的賺回來。

地產行業，2021年，18萬億的大盤；2022年，急劇萎縮到13萬億；我根本不相信他會一路不回頭去到10萬億甚至8萬億的鬼話。我判斷今年地產銷售增長。然后穩在12~14萬億幾年時間。大多數央企，今年都會雙位數的銷量增長。

有了量，還需要判斷利潤率。前些年正常的時候，行業6~8個點的凈利潤率是有的。微觀層面，去年拿的地，大多都能做到8個點以上甚至10多個點的凈利潤。我們保守一點，未來按5個點的凈利潤率算，一個高杠桿行業，10幾萬億的總量，供給側大量出清以后，如果搞不到5個點凈利潤率，這行業不要做了。

最后，祭出江湖失傳已久的PS估值大法。結論簡單粗暴，0.1PS是無敵的。0.1PS，50%權益，5個點凈利潤率，對應4PE。我認為這個估算很保守了。

我已經看到符合這個標準的標的了。

當然，你可以說，地產行業沒未來，是夕陽行業。我完全同意。但是，這個行業，最強烈的屬性是周期，周期底部，我不需要看得很長。我只需要等你看到行業好轉，驚呼這行業咋估值這么低，業績還在增長的時候，賣給你就好了。

$中國金茂(00817)$

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