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前面發(fā)了一篇文章——《房地產(chǎn)復(fù)蘇，這次不一樣》，評(píng)論里有一些不同意見。發(fā)文章上來，就是希望聽到各種評(píng)判的，都一致的思路，也就沒必要費(fèi)那么多精力來寫了。

對(duì)于有些常識(shí)性的東西，我沒興趣做太多爭論，但關(guān)于文中所舉的美國最大房企霍頓房屋的案例，還是補(bǔ)充一些資料吧，評(píng)論里有些闡述偏差太大，別給大家?guī)聿槐匾恼`解。

文中說過了，美國一年新房銷售在60萬套-70萬套左右，霍頓房屋作為美國最大的房企，預(yù)計(jì)今年的住宅完工量可以做到77000-80000套，市場份額超過10%了，相比之下國內(nèi)的龍頭房企還不到4%，在市占率上還有很大的空間。

(相關(guān)資料圖)

霍頓房屋的主營構(gòu)成是以住宅建筑為主，由于兩國的土地制度不同，建筑形態(tài)也相差較大，有一些業(yè)務(wù)內(nèi)涵是不一樣的。譬如美國的土地可以單獨(dú)出讓，個(gè)人可以從房企那里單獨(dú)買一塊地，后期再轉(zhuǎn)讓出去，這樣的情況中國是沒有的。

中國的土地都屬于公有，而美國土地主要是私有化的，還可以做土地期權(quán)，和我們的招牌掛制度運(yùn)作機(jī)制完全不同。美國的地塊也普遍較小，單個(gè)項(xiàng)目有些就幾十套房子，和中國動(dòng)輒數(shù)千套甚至數(shù)萬套的開發(fā)規(guī)模，也是相差懸殊。

霍頓房屋的開發(fā)周期很短，很多都是當(dāng)年建造當(dāng)年售出，沒有預(yù)收款，沒有合同負(fù)債，這樣其資產(chǎn)負(fù)債表和國內(nèi)房企也基本沒有可比性，這是兩國土地制度決定的，不存在優(yōu)劣，只有國情差異。

還有一些金融方面的業(yè)務(wù)，在國內(nèi)也是不允許房企來做的，但這在霍頓房屋營收中的占比也不大，不改變企業(yè)定性。

從霍頓房屋的股價(jià)走勢上也能看出，2007年那輪次貸危機(jī)中，該公司也是損失慘重，一度跌掉了90%的市值，但作為龍頭企業(yè)，在行業(yè)復(fù)蘇的進(jìn)程中，也會(huì)是受益最大的。

2009年開始，霍頓房屋的股價(jià)一路飆升，上漲十幾倍，近日還創(chuàng)了歷史新高，而同期美國樓市也并沒有超越2005年的高點(diǎn)。這對(duì)當(dāng)前的國內(nèi)地產(chǎn)股，有很強(qiáng)的可比性和參照性。

國內(nèi)目前仍在正常經(jīng)營的房企，也在結(jié)合市場環(huán)境，不斷調(diào)整自身的業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)，以提升業(yè)務(wù)穩(wěn)定性和弱化杠桿風(fēng)險(xiǎn)。就國內(nèi)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的增速和樓市自身狀況而言，新房空間要比美國大得多，相差十倍空間，完全不是一個(gè)級(jí)別。

優(yōu)秀房企的市場份額空間提升和毛利率修復(fù)，會(huì)是未來幾年的核心主題，即便18萬億短期無法再站上，霍頓房屋式的房企也一樣可以出現(xiàn)，從經(jīng)營和股價(jià)兩個(gè)角度來看，這都并不遙遠(yuǎn)。

附圖一張，大家對(duì)霍頓房屋的業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)可以一目了然，這就是一家以開發(fā)業(yè)務(wù)為絕對(duì)主導(dǎo)的房企，有直接參考性，不要被錯(cuò)誤數(shù)據(jù)誤導(dǎo)了。

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