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文/子木

這段時間，樓市的情緒壓力比較大。

【資料圖】

主要在于小陽春消褪后，購房者對于下半年的行情判斷出現了一定的分歧。

不過剛剛住建部部長，再三強調，房地產業必須發揮國民經濟“頂梁柱”作用。

意味著政策端會無下限繼續放水，采取主攻姿態，一切向著利好地產的方向行進。

緊接著“樓市風向標”，迎來轉向。

深圳傳出，要徹底放開二手房指導價，按照網簽價貸款而不是指導價，瞬間拉爆購買力，沉睡多年的炒城蠢蠢欲動。

現在的樓市，只需要等待經濟進一步回暖，從旅游行業延伸到各行各業，信心和居民收入回升，房地產便會像之前一樣，回歸常態周期。

但我今天想講的是另外一大拐點，將對樓市產生深遠的影響——

“全國庫存大船，正在轉舵”。

易居研究院日前在《中國百城住宅庫存報告》中公布數據，2023年2月底，全國100個城市新房庫存總量為51181萬平方米，環比減少2.4%，同比減少0.2%。

這意味著，連續51個月庫存規模，首次出現同比下降態勢。

這是一個非常強烈的信號，接下來我會從房地產底層邏輯視角，進行解讀。

·······

樓市四十載，其實最害怕的，莫過于做大庫存。

2015年樓市大風暴，就是為了解決庫存危機，而出現的一波定向房價拉漲，否則地方杠桿會成為中國經濟不可逾越的頑石。

事實證明，大漲之后必迎來大跌，震蕩過后，人鬼殊途。

2018年，在土地財政邏輯下，地方又開啟新一輪做大庫存，而且這波庫存是建立在已經釋放大量住房需求的基礎之上的。

作為研究者，我曾感到深深的擔憂。

因為按照基本供需原理，房地產供應端，如果繼續再走老路，絕大多數城市的房子終究會失去金融屬性，動搖國民經濟根本。

直到現在“庫存拐點”形成，我才認為，風向在扭轉了。

這時候，肯定會有人產生質疑，數據表現也就幾個月的下滑，何以證明庫存轉向？

別著急，我們繼續往下看。

2023 年初，根據中央部委的最新要求，土地交易增添了新的信息發布環節“預供地”。

根據最新各地住建局數據顯示，已經有超2/3的一二線城市公布了2023年土地供地計劃。

然而所有事實全部指向一個結果：

2023年房地產開發用地大幅減少！

——普通住宅用地，同比降幅高達19%，租賃用地直接腰斬，降幅高達51%。

南昌、成都，供地縮水近2成；

南寧，供地縮水近4成；

呼和浩特，供地縮水近5成；

重慶，供地縮水近5成，中心城區縮水近6成；

長春、沈陽，供地縮水更夸張，一個66%，一個73%……

為什么土地供應會產生如此夸張的收縮趨勢？

答案或許有兩個：

1、轉向土地財政邏輯，擁抱產業。

數據顯示，今年各地住宅供應大幅縮減，但產業用地卻在反向大增，工礦倉儲和公共管理達到10%和11%。

其中最夸張的是呼和浩特、海口、南寧，工礦倉儲用地增幅均在70%以上。

言外之意，是希望通過增加產業用地供應，進一步提升城市經濟活力。

2、大量民營房企還在病床上坐著。

這兩年對于開發商的打擊太過嚴重，民營企業基本喪失拿地的能力，尤其2022年行情不好，基本都是國企央企以及各地方城投在拿地。

城投拿地，強化買房者和房企的信心，維持房地產市場有序供應，做調節器。

但弊端也很明顯，大多數欠缺操盤能力，盈利為負，長久以往，很容易讓這種左手倒右手的游戲，推高地方債務。

城投債具體有多少，這個數字很模糊，但可以從最近貴州發布的公告可以看出，靠城投拿地推動房地產，這條路是很難行得通了。

接下來，敲黑板。

庫存拐點后，趨勢到底會如何演變：

1、短期內，需求不變，新房大幅減少，房價會得到一個反向推力，有助于止跌穩價，對地方樓市是利好的作用。

2、尤其對于長春、呼和浩特、南寧、烏魯木齊等這些產業偏弱的城市，二手房未來會相對好賣一些，不會一直被新房市場搶流量。

3、供應收縮，意味著土地財政縮減，對依賴房地產較重的城市非常不友好，缺乏繼續拉大城市骨架的資金，造城運動會接近尾聲。

4、這從今年地鐵規劃可以看出，濰坊、煙臺、衡陽等城市申報地鐵被拒，就連深圳、成都、杭州、南京，地鐵規劃要么被砍，要么縮水。

5、說白了，造地鐵太貴，而且基本都在虧損，印鈔機連夜工作都扛不住了。

6、年后鶴崗停止供暖、商丘公交線路暫停運營都是前菜，在縮減土地供應后，接下來很多城市會被強制扯下遮羞布。

7、出現運營問題的城市，房子要抓緊賣，自住房都可以考慮換成租房。

8、未來大多數依賴房地產，且沒有產業的城市，會不可阻擋地走向規模收縮。

9、這其實并不是什么壞事，有助于地方管理者想辦法賺慢錢，賺長錢，卯足勁搞產業。

10、但如果招商引資做不好，城市又喪失土地動能，會加速被馬太效應吞噬，從收縮走向衰敗。人口加速集中涌入二線城市。

11、一些經濟動能比較強的城市，會迎來房價的轉折點，比如重慶，之前一直用庫存壓房價，而今年之后，房價會逐漸扎實，向上生長。

12、沈陽，過去因為策略失誤，做大庫存拉低房價，而現在縮減供應后，有利于讓房價有一個很好的支撐點。

13、每一個細節背后，都藏著宏大敘事。

14、土地供應縮減開始，意味著對城市運營能力的真正大考，拉開序幕。

15、所有想借房地產逆襲的城市，徹底被斬斷爬梯，剩下的，只有難而正確的拉產業、引人口。

16、今年是一個歷史性的拐點，不僅在邏輯，更多是態度，終于承認了一些城市根本不具備做大做強的能力。

17、斬斷土地，等于斬斷欲望，很多城市的居民不用被裹挾著奔騰了。

18、買房就是買一個城市的股票，你看到別人看不到，就是勝利，別人看到你沒看到，最后只能淪為接盤俠。

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